记者/ 石爱华证券公司配资
编辑/ 宋建华
肖贺英所购商铺外景，目前被一家快餐店租赁使用
2021年，家住河北的肖贺英认购了保定市汇博上谷大观商业街的一家商铺，全款支付房款后，她签署了两份合同，一份是商铺的认购合同，另一份是委托经营协议。
协议约定，商铺由开发商代理经营五年，从购房的第三年开始，开发商每年向购房者发放租金，年租金为8万元左右。
四年过去，她未能如期收到租金，也无法办理房产证，在维权过程中她才得知，在购房前，她所购买商铺已经被开发商抵押贷款。肖贺英还了解到，和她情况类似的业主有七十多户。
一间商铺通过抵押贷款、出售、出租，被开发商三次“变现”，实现“利益最大”的同时，业主的收益却久久不能兑现。
只能全款买的商铺
汇博上谷大观项目配套的这条商业街名为“上谷天街”，位于保定市高新区，根据公开资料，“上谷天街”成立于2019年，其官方视频账号的宣传片中提到，这条商街曾被评为省级示范商业街，也有探店博主称这里是“保定三里屯”。
“我们也是看中了这里的位置和消费能力才决定投资的”，肖贺英回忆，她曾在本地网站上看到过这个商区的介绍。2021年6月初，她和丈夫带着女儿在附近上培训班，丈夫在街上收到了一张商铺销售的宣传册，就顺路到销售现场去看了看，“非常火爆，非常抢手”。
肖贺英和丈夫当时正在考虑投资，希望工作外，能有一份额外的收入保障生活。肖贺英的丈夫观察过周边的情况，他认为，“周边有高档小区，临近医院，但没有这样的综合商区，有稀缺性，具有投资价值”。
当时，开发商推出的销售方案中，“绑定”了代理运营的方案，业主购房的前五年，需要把房子委托给开发商去运营出租，业主头两年不收房租，从第三年开始，开发商会按照约定金额支付给业主房租，租金可以达到房款的8%左右。
肖贺英和丈夫看中了上谷大观5号楼路口的一家店铺，当时，那个区域已经出租给了一家知名的快餐店，“将来肯定不愁租金”。销售人员告诉肖贺英，他们夫妇看中的商铺属于快餐店内的一个区域，销售人员向她解释称，因为餐厅占地面积大，暂时将几间商铺打通出租，将来可以搭起墙体，成为独立门面，也会有单独的房本。看房当天，肖贺英和丈夫就交了2万定金，决定买下这里的商铺。起初，他们希望贷款购房，但开发商要求，必须是全款支付。
后来拿不到房租时，肖贺英才了解到，这里单独的商铺多半已经被出售，剩下的商铺面积很大，开发商就将大商铺划分成多个区域“零售”，自己所购买的商铺在住建部门的备案也并非独立产权。据肖贺英提供的资料，她选中的这家店铺面积一共有200多平米，店铺分割后被卖给了6个业主，她只买了其中的42.05平方米，“我们选房的时候只剩下很少几套，再晚几天估计就买不到了”。最终，她以单价约2万元的价格买下了这间商铺，一次性支付全款约84.75万元。
2021年6月5日，肖贺英和开发商（河北汇博房地产开发有限公司）签订了商品房认购合同，同时签署的还有一份委托经营合同，合同约定从2021年6月5日至2026年6月5日，商铺委托该开发商经营管理。针对委托期间的收益问题，合同约定，前两年开发商无需支付商铺租金。从第三年开始，开发商每年需要向购房者支付租金，三年的租金分别约是7.6万元、8.4万元、8.4万元。
认购合同里还提到，开发商需要在2026年6月5日前将房子正式交付给购买者，肖贺英说，交完房款后，房子一直没有进行网签过户，至今未办理房产证。
肖贺英所购商铺示意图，1-7号为一个整体区域，被卖给多位业主，她买的是7号部分
商铺在租，业主收不到租金
2024年6月5日，按照合约，购房的第三年，肖贺英理应收到开发商支付的首期7.6万元租金。由于钱一直没有到账，她打电话给开发商询问情况，得到了“经济不景气，没有资金支付租金”的说法，对方让她再等两个月。
“当时我比较乐观”，肖贺英曾看到新闻，说这条商业街被评为了省级的示范商街，再加上她所购买的商铺临街，并已经有一家知名快餐在租用，她从未担心自己会收不到租金。
2025年春节后，肖贺英还没有收到房租，几经沟通无果后，她决定起诉开发商，通过法律手段维权。2025年5月，她拿到了判决，经法院协调，开发商同意分10期支付她第一年的租金，平均每个月7600元左右。判决下来的前三个月，肖贺英按时收到了租金，但从2025年9月开始，对方又提出“资金紧张”，停止支付了房租。
令肖贺英不解的是，她在走访上谷大观商街时发现，她购买的门店一直有商户在经营，“明明门店处于出租状态，为什么我们拿不到租金呢？”
多次走访中，肖贺英陆续接触了多位业主，她发现，没有拿到租金的情况并非个例。维权中，业主们熟络起来，陆陆续续有七十多位业主进入了交流群，大家都说没收到足额租金。一些等不下去的业主已经开始考虑退房。
业主王宁在2021年购买了上谷大观商业街的一间商铺，并与开发商（保定市上京圣和房地产开发有限公司——由河北汇博房地产开发有限公司持股）签署了为期五年的委托经营合同，按照约定，从第三年开始收租金。
2024年9月，收租日期一到，王宁就立刻联系开发商，希望尽快拿到第一期6万余元的租金收益。过去两年，因为父亲得了重病，她花费了几十万的积蓄，急需现钱为父亲看病。2024年12月，多次走访后，她只拿到了2.1万元。
后来，因为一直没有拿到剩余租金，2025年1月，王宁和开发商商量退房。对方告诉她，房可以退，但先前支付给她的2.1元租金需要抵消房款，并且剩余收益也就没有了。
“我只想尽快拿回房钱”，王宁答应了这个条件，与开发商签署了一份合同解除协议。协议约定，开发商一方同意将房款分12期退回给王宁，每期63802元。
2025年2月20，到了约定的第一期还款日，王宁并未收到钱。
从2021年6月开始，汇博房地产开发有限公司已将部分商铺抵押
无法办证，房子已被抵押
2025年8月，在催促开发商支付第一期房租的同时，肖贺英再次起诉，要求开发商尽快支付第二年的租金。
期间她了解到，有业主收到了开发商的消息，称商铺收益不好，租金暂时无法支付，建议业主退房。肖贺英不敢贸然退房，她认为，一旦解除购房合同，她就失去了房子的物权，和开发商之间只剩下债权，如果对方没能力退款，“我怕钱就打水漂了”，肖贺英说。
王宁向深一度记者证实，购房协议解除之后，她的确没有收到退款，过去一年，她经常到开发商办公室要求对方尽快按照约定退还房款。到2025年11月，她才陆陆续续收到了6万元退款，“如果对方按照退款合同执行，现在我都快拿回所有房款了”，如今她也只能陷入等待。
比拿不到房租更麻烦的事情是，肖贺英发现，她所购买的商铺已经被抵押了。
讨要房租过程中，有业主觉得，既然开发商不能按时支付租金，那就将商铺的经营权拿回来自己去经营，但前提条件是拿到商铺的房产证。于是有业主到住建部门咨询办理房本的手续，但他们得到的回复是“无法办理”，因为商铺已经被抵押了。消息一出，包括肖贺英在内的很多业主都去询问了情况。
肖贺英到住建部门咨询时发现，自己购房合同上所写的商铺编号与住建部门备案的编号不同。她所购买的那42.05平米属于一间大商铺里的一部分，在住建部门的档案里，只有商铺整体的备案，这42.05平米的空间并未被单独备案，目前没办法单独办理产权证。
另外，她也从住建部门的工作人员那里得知，她所购买的区域也已经于2021年就被抵押,据她了解，目前这些商铺的抵押日期到2027年的年底，“我们买房的时候已经被抵押了”，肖女士这时候也才明白，为什么买房的时候只能全款支付，不能贷款。
面对这种情况，很多业主都向当地多个部门反映了情况，王宁也曾参加过当地管委会组织的沟通会议，得到的说法大致是“尽快解决”。王宁说，从购买商铺投资到退房的4年，消耗了她不少精力和时间。决定退房时，商铺的收益她早就放弃了，如今距离签订退房协议也马上一年，但房款依然没有全部返还，相比不能实现的合约，她更需要一个可以履约的方案。
2026年1月9日，记者联系了河北汇博房地产开发有限公司上谷大观商街一事的相关负责人耿先生，耿先生介绍，目前公安机关已经介入调查此事，公司方面暂不便透露。记者从商铺购买者处也获悉，当地经侦部门已经正式受理此事，但截至目前，他们暂未拿到正式立案的通知。
（应受访对象要求，文中王宁使用化名）
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